大致的靠收租房价格差距、中介费已明显吊不起中介大佬的食量了

  这些天,刷屏朋友圈的除了《延禧攻略》,
还有让人头秃的房租。胡景晖曝出长租公
寓是助推房租上涨的幕后黑手,且背后的运作模式存在巨大的类似于“P2P”的暴雷风险,一时间讨伐声、喊冤声不绝于耳。万
万没想到在房价高高在上、倡导“租购并举”的今天,租房市场也成了修罗场。

  据中国房价行情网数据显示,北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%。在房租大幅上涨的视觉和钱包双重刺激后,隐藏在“租房贷”背后的“第三方”“资金池”也被扒了出来,盛在白瓷盘里,让人们看到它“无害”的外表和嗜血的獠牙。

  人心不足 租赁或成“P2P”

  在传统认知中,中介机构是从事居间服务、撮合成交,收取服务费用的。而在资本介入后,简单的靠收租房价差、中介费已显然吊不起中介大佬的胃口了,聪明的中介们不断的打着金融的歪脑筋,企业在扩张规模的同时,衍生出来种种新的所谓金融创新方式,比如极其类似“P2P”的租房贷。

  据了解,蛋壳、自如、58乃至我爱我家的相寓等较大的租赁平台都有“租房贷”工具。中介们津津乐道的以服务费打折优惠等方式来忽悠吸引租客选择“租房贷”,这是为何?

  明修栈道暗度陈仓,一边高价收房、装修、出租,一边诱使租客通过第三方提供的“租房贷”进行签约,第三方机构一次性将房租打给中介们,而中介们利用房东和租客之间的信息不对等,按季度或按其他约定方式以滞后的方式付给房东房租,以此建立自己的资金池,用于后续扩张、收房或投
资之用。大量占用了承租人的支付的租金,利用时间差再使用,甚至扩大自己的金融杠杆儿,这本身是一种侵占。

  资本倾轧割韭菜,这和国家大力推动租售并举、鼓励发展长租公
寓的目的是相悖的。无论是自如、蛋壳还是胡景晖曾经极力保护过的我爱我家的相寓,他们本质上,并无差别。

  风险转嫁 谁来保障租赁权益?

  胡景晖在回应离职风波的发布会上称,一旦租赁市场暴雷,堪比“P2P”。

  他的提示不无道理,即便是有良心的企业,不会卷资金跑路,而仅仅是非法占有租客租金,用非法占有的钱进行扩张,在租赁市场处在亢奋上行的情况下,采用类似于“庞氏骗局”、P2P扩张时期的做法,短时间内是可以支撑下来的。

  那租赁市场下行呢?租金下降或者需求减少的情况下风险就转嫁给出房东和租客。

  押一付三是通常租赁的付款逻辑,押金可以作为房东可能遇到不良租客使用房屋所带来的破坏行为的质押约束,这是多年租赁下来民间约定俗成的基本价值认同,押金、付款方式的多少与整体的租金价格水平有着密切的关联。

  而现在我们看到的自如、蛋壳、相寓等中介们,最核心的问题是租户的租金直接达到了中介手中,实际上中介们是在无偿、不法的占有,有可能转移到资金池或者用于扩张收房,寻找最大的回报。中介们用这种方式把承租与出租方隔断开,一旦出现风险中介跑路,出租人在收不到钱的情况下,驱赶租客是必然的选择,而租客却背负着高额贷款无房可住。

  利用租客需求刚性和弱势地位,诱导、哄骗、迫使租客使用所谓的租房贷,这种方式在资本的作用下、在嗜血的利益驱动下,必然会变成广大租客的唯
一选择。

  监管真空 长租春天还远

  这些机构不惜一切代价将手伸向租房市场,以“庞氏骗局”的形式扩张,说明我们的租赁市场监管处在一个巨大的真空中,完全是一个监管盲区,如果任由中介机构或所谓的资本肆意横行,一茬又一茬的割着韭菜,最终的风险都是房东和租客的。

  长租公 寓的发展有两类,一类是开发商重金假设长期持有的出租型公
寓,另一种则是中介们透过资本的力量从分散在社会上的各个业主手中汇集起来的用于经营出租的各类房屋。目前,开发商重金建设的长租公
寓,由于需要长期投
资加上建造成本的扭曲,很长时间内根本开不到盈利的可能。那么轻资产的中介们推出的所谓的长租公
寓成了资本竞相追逐的香饽饽。

  各家企业看了资本带来的力量,都想需要通过规模来获取更多利益,因此规模效应是中介们目前的首选。

  一家独大或几家垄断的租赁市场没有了租赁双方的博弈,仅中介机构一方说了算的方式是要不得的。中介仅仅是提供居间服务,价格和承租方式还要以市场博弈为准,不能任由中介们改变游戏规则。

  政府应该对租赁市场进行强监管。强监管并不是驱逐资本,而是建立公开透明的交易信息平台,将租金价格、出租房屋使用情况、租赁需求、中介服务价格(标准)、租金流向等信息公开。在资金监管上形成各取各利的健康模式,使得交易在阳光下进行。当然这里并不是不保护个人隐私,但必须要让政府可以监管,让政府做好市场的守夜人。

  在现有技术条件下,建立这样的平台并不难。我们欢迎资本的进入,同时也希望这些企业回到正常轨道上,而不是快速推升租金价格,通过垄断地位来左右市场。这样的方式不是资本龌龊,而是企业行为龌龊。资本本无罪。

  而日前,用益物权之一的主权首次在民法典各分编草案中出现,这将有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。草案规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住的需要。

  当民法典对于居住权的概念上升时,市场上许多的规则和法律向民法典靠拢,租赁市场也不例外。

  有人说,长租公 寓的春天来了,我们觉得为时尚早。市场规则要在长租公
寓春天来之前建立。有天花板、微利持久、细水长流的租赁业务才是健康的长久的,而不是挣快钱,那不叫长租公
寓的春天,而恰恰是长租公 寓的寒冬。

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